管理人对业主代表所提问题的回复

管理人对业主代表所提问题的回复

2015年9月16日乳山欣业联科技园开发有限公司、乳山欣业联建设开发有限公司（以下简称欣业联公司）管理人组织召开了第二次债权人委员会，会议议题包括管理人作阶段性工作报告、管理人说明交房情况、管理人说明调房情况、管理人说明拍卖情况、管理人说明拟起诉政府事项、债权人委员会成员分别发表意见、管理人回答债权人委员会成员提问。会后，债权人委员会成员姜萍、赵亮，以康桥蓝湾和海郡住宅小区业主代表的名义，于2015年9月28日通过电子邮件向管理人发来《关于2015年9月16日债权人委员会会议所议事项的几点意见》。现管理人就业主代表提出的问题，回复如下：

一、关于换房问题

1、业主代表提出，管理人在会上只能说一个大致方向即海郡住宅小区的业主可以调换到康桥蓝湾住宅小区去，换房业主没有选择权，而不能进行深入讨论。说明事先考虑得很不周全，缺少必要的深入性和严谨性。

2、业主代表认为，法院及管理人是以乳山市委和政府代表的形象和身份出面来办理这件事情的。业主是弱势群体，几年来已经遭受极大利益损失，饱受精神伤害痛苦，法院和管理人应该从体谅业主疾苦出发，尽量把好事办实办好，而不应从办事少些麻烦的角度出发，敷衍了事。

3、业主代表提出，管理人必须尽快拟出一个调房方案来先征求业主意见，要统计清楚并公布可换房源及数量、有意向换房业主人数，要明确换房选择的先后顺序原则规定，关于面积、朝向、楼层等等因素的差价协调办法等等，都要清晰，体现公正；调房与否业主有选择权，换符合自己意愿的房子，业主同样理应有选择权，任何人都没有权利剥夺业主的选择权，法院和管理人理应懂得尊重业主的权利，尽量完善方案。只有事先与业主协商达成必要共识，换房才能顺利进行，才不会招致新的问题和麻烦。

对此调房问题，管理人回复如下：

管理人组织召开的第二次债权人委员会议，议题之一便是管理人说明调房情况，为此管理人制作了《管理人关于调房的说明》作为会议资料，并在会上予以公布。内容如下：

经管理人对已建成的（包括恢复施工部分）的房屋进行统计，康桥蓝湾住宅小区有129户可调房源，需要调换的房屋为22户；海郡住宅小区无可调房源，需要调换的房屋为71户。管理人根据欣业联公司提供的销控表、审计机构提供的房屋销售信息及房管局提供的房屋签约备案信息，将康桥蓝湾住宅小区可调房源与康桥蓝湾、海郡住宅小区需要调换的房屋进行了统计，制作了可调、需调房源明细表（作为《管理人关于调房的说明》的附件）。根据上述可调、需调房源统计情况，管理人制订初步调房方案如下：康桥蓝湾住宅小区需要调房的业主，可以在本小区内调换；海郡住宅小区需要调房的业主，只能调换到康桥蓝湾住宅小区；由于康桥蓝湾住宅小区户型多样复杂，且康桥蓝湾与海郡两个住宅小区销售价格差异巨大，管理人委托评估机构根据目前市场价格，对可调、需调房屋进行评估，以总价最接近的原则进行调换，差价部分多退少补；因房源紧张，由管理人统一按照上述原则安排调换，业主不能自主选择。同意上述调房方案的业主，需配合管理人完成以下条件：将未支付的房款或因业主未按照偿还按揭贷款导致银行从欣业联公司保证金帐户扣收的款项，在签订相关合同前一次性付清；可调房屋建设完成且具备竣工验收手续满足交付条件时，管理人与业主签订解除原商品房预售合同协议，双方配合撤销房管局备案手续后（存在按揭贷款的业主，需在撤销备案前将贷款还清），签订新的房屋买卖合同；不同意上述调房方案的业主，可以解除合同就退房款申报债权，待破产财产变价成功后，按普通债权进行清偿。因此，管理人认为：

1、管理人已经在会上公布了可调、需调房源明细表，并对调房方案进行了说明。不存在业主代表所说的“管理人在会上只能说一个大致方向，说明事先考虑不周全，缺少必要的深入性和严谨性”的问题。

2、管理人是具有资质的中介机构，由法院指定产生，在法院监督下从事欣业联公司的破产管理工作，既不代表乳山市委和政府，也不代表法院。不存在业主代表认为的“管理人是以乳山市委和政府代表的形象和身份出面来办理这件事情的”的问题。

3、业主是弱势群体，几年来已经遭受极大利益损失，饱受精神伤害痛苦，是不可回避的事实，但这种状况不是管理人造成的。业主代表认为，这次破产过程中，业主的权益是一再地下降。但管理人认为，自被法院指定后，管理人“一直是从体谅业主疾苦出发，尽量把好事办实办好，而不是从办事少些麻烦的角度出发敷衍了事”。如果仅从破产程序角度考虑，管理人于业主权益的保护不可能突破“对房屋现状保护”的业主保护预案以至引起部分普通债权人的异议，更不可能在欣业联公司重整已经失败转入破产清算的情况下，由政府垫款提供建设资金恢复施工，以兑现政府向业主交房的承诺。

4、关于业主代表要求管理人“必须尽快拟出一个方案来先征求业主意见，要统计清楚并公布可换房源及数量、有意向换房业主人数”问题，管理人可以将可调、需调房源明细表及《管理人关于调房的说明》在管理人网站上公布。

   5、关于调房业主的选择权问题，的确任何人都没有权利剥夺，管理人理应懂得尊重。但由于房源有限，难以满足业主选择性调房的要求。这不是管理人懂不懂得的问题，而是管理人有没有办法的问题。管理人目前制订的调房方案，即根据需调房源与可调房源的评估价格，按照评估房价最接近的原则进行调配房源的目的，是避免由业主选择性调房造成的部分业主所调房屋差价过大，使找补差价发生困难的状况。管理人已经委托评估机构根据目前市场价格，对可调、需调房屋进行评估，评估报告预计10月中旬可以作出，届时管理人将在网站上予以公布。当然，若业主有更科学、合理的调房方案，如调房选择的先后顺序、面积、朝向、楼层等因素导致的差价协调办法等，欢迎业主自己或委托业主代表向管理人书面提出，管理人将充分予以考虑。

关于交房问题

   管理人组织召开的第二次债权人委员会议，管理人说明交房情况，也是会议议题之一，为此管理人制作了《管理人关于交房的说明》作为会议资料，并在会上予以公布。内容涉及关于房屋交付条件、关于房屋装修标准、关于房屋交付时间问题。管理人参照房地产企业交房流程，制订了欣业联公司恢复施工建成的房屋交付流程：审查业主身份情况、房屋合同及房款收据；按现测绘面积清结房款，业主存在尾款的，交房时一次性支付；因业主未按时偿还按揭贷款导致银行从欣业联公司保证金帐户扣收的款项，交房时一次性偿还；业主已经付清全款的，若因合同约定面积与测绘面积不符而导致需要退还部分房款，追加到业主申报债权中。若未申报债权的，由管理人自动列入补充申报债权中；相关代收费用如燃气等，交房时一次性支付；物业费按物业公司与业主签订的合同约定支付；其他交房手续由业主按物业公司要求办理；业主与物业公司共同验收房屋质量，办理手续。

针对管理人制订的交房流程与条件，业主代表提出以下四方面问题：

1、关于房屋面积误差，应多退少补，对于应退还业主的房款，由业主申报债权不合理，因为申报的债权存在清偿率问题。要求在交房时将应退还业主的房款全额抵扣应缴纳的费用。

对此，管理人回复如下：经管理人委托测绘机构对建成的房屋面积进行测绘，实际房屋面积比合同约定面积少，故对于已经付清全款的业主需要退还部分房款。对该部分应退还房款，由于业主已经得到了交付房屋的物权保护，在欣业联公司已经破产清算的情况下，该部分应退还的房款只能作为债权进行申报。业主代表要求将该部分款项全额抵扣应缴纳费用，无法实现。因为业主在交房时应缴纳的费用，收取主体不是欣业联公司，故无法相互抵销；但如果业主存在欠付尾款且亦存在法院裁定确认的其他债权的，在业主主张对该两部分款项进行抵销的情况下，根据《中华人民共和国企业破产法》第40条的规定“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销”，可予以抵销。

关于违约业主债务与债权的抵销问题，对于因业主未按时偿还按揭贷款导致银行从欣业联公司保证金帐户扣收的款项，不能与业主其他债权相抵销。因为管理人允许抵销意味着纵容违约，这一类“有违约行为的业主”可以“用违约金全额抵扣”，而“遵纪守法的业主”却只能等待“按照清偿率计算”，显然有失公平。

   对此，管理人回复如下：根据上述《中华人民共和国企业破产法》第40条的规定，对于因业主未按时偿还按揭贷款导致银行从欣业联公司保证金帐户扣收的款项，若业主同时存在法院裁定确认的其他债权，可以主张两种款项进行抵销。但是对于欣业联公司进入破产程序之后，因业主未按时偿还按揭贷款导致银行从欣业联公司保证金帐户扣收的款项，则不能进行抵销。但对于业主代表提出的若对于违约业主可以获得比守约业主更大的权利，就意味着管理人纵容违约，显失公平的问题，管理人认为存在这一问题，可以考虑即使对于欣业联公司进入破产程序前因业主未按时偿还按揭贷款导致银行从欣业联公司保证金帐户扣收的款项，亦不能与业主的其他债权进行抵销。

3、关于交房费用问题，在住宅小区办理综合验收手续之前，业主不应当缴纳物业费、维修基金等费用。因为收取维修基金，意味着业主房屋的保修期从拿钥匙起就开始计时了。对于一个不具有完备物业管理和服务条件的住宅小区来说，强迫业主交全额服务费显得太霸道了。因此要求只办理拿钥匙手续，不缴纳其他费用。

对此，管理人回复如下：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，故法定的房屋交付条件是住宅小区取得综合竣工验收备案证，但目前康桥蓝湾与海郡两住宅小区均不具备这种条件且在很长一段时间内也不可能具备这种条件。那么管理人在单体竣工验收手续办理后交付房屋并不完全合法。但考虑到业主接收房屋的迫切心情，政府提供建设资金由法院批准并由管理人组织恢复施工的目的也是为了向业主交房，且欣业联公司与康桥蓝湾和海郡住宅小区的业主签订的商品房预售合同中，约定的房屋交付条件为单体竣工验收合格。所以，经报请法院同意，管理人才决定在房屋具备单体竣工验收合格的前提下，向业主交房。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第11条第1款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。故业主领取钥匙，便是接收房屋交付的行为。而随着房屋的交付，一系列法律后果随之产生，如业主对于房屋质量的保修期限的起算、如业主对于房屋权属证书的办理时间的起算。但基于欣业联公司破产现实，根据管理人制订的业主权益保护预案，房产证将在住宅小区通过综合验收后90日内办理。

至于业主提出的在住宅小区办理综合验收手续之前，业主不应当缴纳物业费、维修基金等费用。管理人目前已经聘请了专业的物业服务企业进驻住宅小区，与相关部门、人员共同做好交房准备工作，并开始从事物业服务工作，不会出现住宅小区不具有完备物业管理和服务条件问题。业主在接受物业服务的同时，当然需要交付物业费、房屋维修专项基金等费用。但为了照顾不同业主的需求，此次管理人不强行要求业主接收房屋。接收房屋的业主，自接收之日起向物业服务公司缴纳物业费，由欣业联公司代收或直接由相关部门收取维修基金等费用；不接收房屋的业主，不需要缴纳相关费用。

关于业主债权与债务（含应缴费用）的抵扣方式问题，要求根据同等对待原则处理，即如果按全额均按全额计算，若按清偿率均按清偿率计算。

对此，管理人回复如下：如前所述，业主债权与业主所欠房款或欣业联公司垫付贷款或交房时业主应缴纳的费用，并不都存在抵销的可能性，对于因收取主体不是欣业联公司的费用，更无法实现抵销；即使对于欣业联公司已经缴纳而需要向业主收取的如燃气、有线电视开通费等费用，费用的发生与使用有关，并非企业破产前的债务，也不能与业主债权的清偿同等对待；同时，即使对于能够抵销的部分，在欣业联公司的破产财产实现变价和业主债权经法院裁定确认之前，因欣业联公司的债权清偿率无法确定，也就意味着，目前尚无法确定业主债权的实际清偿数额。那么目前接收房屋的业主也就无法实现业主债权与其他款项的抵销问题。

管理人愿通过业主代表，与广大业主架起良性沟通的桥梁，共同维护业主利益，并同时保护其他债权人与欣业联公司的利益，保证欣业联公司破产清算工作的依法、顺利地进行。

                     乳山欣业联科技园开发有限公司管理人

乳山欣业联建设开发有限公司管理人

二○一五年九月三十日