管理人对业主代表问题的回复

管理人对业主代表问题的回复

2014年9月24日乳山欣业联科技园开发有限公司、乳山欣业联建设开发有限公司业主代表姜萍、赵亮、蒋伟民、刘德良、徐霄航与管理人进行了现场沟通，提出了一些业主关心的问题，现回复如下：

一、关于工程恢复施工情况

目前恢复施工的为海郡住宅小区二期19#-22#（施工楼号为26#-29#）楼，管理人与山东华正建筑设计咨询有限公司签订了《建设工程监理合同》、《燃气安装工程监理委托合同》，与总包单位江苏鲁人建设发展有限公司签订《复工协议书》，与乳山银诚金属制品有限公司等各施工单位分别签订了施工合同，具体如下：

  单位：元（人民币）

上述全部合同，管理人已经提供给业主代表姜萍进行拍照。

目前，室外管网工程、防盗门安装工程已经完工，江苏鲁人建设发展有限公司已经进场开始室内装修工程，室内外燃气安装工程已经开始设计，橱柜、木门、门套制作安装工程已经进行到工厂订做阶段，有线数字电视安装联网工程已经缴费待具备施工条件后将在一个月内完成。除有线数字电视安装联网工程外，上述工程各施工单位最迟交工时间为2014年11月30日；有线数字电视安装联网工程等后续工程包括地板、灯具安装工程，最迟交工时间为2014年12月31日。

另外，关于江苏鲁人建设发展有限公司总包的海郡住宅小区二期施工楼号为13#、16#、21#、31#-32#、35#-36#7栋楼已经基本完成，管理人已经派委托的项目经理与债务人留守的工程人员与施工单位正在现场核实未完工工程量，将在2015年春节前完成后续完善工作交工。

二、关于重整方的遴选与产生时间

《中华人民共和国企业破产法》第79条规定，债务人或者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起6个月内，同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。前款规定的期限届满，经债务人或者管理人请求，有正当理由的，人民法院可以裁定延期3个月。债务人或者管理人未按期提出重整计划草案的，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。

乳山欣业联科技园开发有限公司和乳山欣业联建设开发有限公司均于2014年5月10日由乳山市人民法院受理破产重整申请，根据上述规定，债务人或管理人应于6个月内即2014年11月10日前向法院和债权人会议提交重整计划草案。

虽然目前有重整意向的投资方包括北京、广州、安徽和本地的地产、投资企业，也包括债务人的股东东宏投资控股有限公司与总包单位江苏鲁人建设发展有限公司。同时管理人也向一些有实力的企业发出了推荐函，邀请这些企业对债务人进行重整。另外政府也在积极寻找重整方接盘。但截止目前，尚无人向管理人提交重整申请书。如果2014年11月10日前仍无重整申请方出现，管理人将请求法院延期3个月；如果2015年2月10日前仍无重整申请方出现，管理人将请求政府指定有实力的企业重整，向法院和债权人会议提交重整计划草案，以最大限度地保护业主利益。

三、关于业主违约金债权调整的说明及救济途径

业主目前仍是对管理人调整违约金不能理解，坚决要求执行合同。对此，管理人在第一次债权人会议后，针对业主提出的债权异议，向法院进行了专题汇报，考虑到康桥蓝湾、海郡两住宅小区逾期交房时间长、尤其是康桥蓝湾的业主购置房屋成本高等实际情况，决定由管理人委托有资格的房地产评估机构对逾期交房期间同地段同类房屋租金标准进行评估，若评估结果高于目前管理人确定的租金标准（10元/平方米/月），管理人将按评估价格执行1.3倍对违约金进行调整。

关于违约金调整的根据，管理人于2014年9月1日在网上公示的《管理人对部分业主邮件的回复》中已经阐明，但业主实际对相关法律规定并未真正理解，现再次说明如下：

《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第17条第2款规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

所以，管理人调整违约金，是基于上述法律规定与管理人的职责。也就是说，管理人作为债务人的代表人，面对业主主张的违约金债权，代表债务人以合同约定的违约金过高为由要求予以适当减少是管理人的职责所在。而且管理人调整的违约金不仅包括业主逾期交房产生的，也包括债务人逾期支付建筑商的工程款、材料商的货款、销售商的佣金等产生的，只要存在合同约定的违约金过分高于造成的损失的，管理人均依法进行了调整。所以对于违约金的调整问题，管理人是基于法律规定，从重整大局出发，考虑到全体债权人与债务人及其投资者的利益而为，并非仅针对业主这一债权人群体。

当然如果业主根本不认可上述法律规定与管理人的职责，坚持要求执行合同，不同意管理人对于违约金的调整，那么建议由业主选举一名代表，提起债权确认之诉，要求按合同约定计算违约金，不同意管理人对违约金进行调整，由法院进行审理判决。管理人将根据个案的判决结果，对全部业主违约金债权的审查认定原则作出维持或变更的决定。    

综上，管理人希望与业主保持沟通，得到业主的理解与支持，使得债务人的重整程序有序、顺利进行。

本《管理人对业主代表问题的回复》，管理人在答复业主代表的同时，在管理人网站上予以公示。

乳山欣业联科技园开发有限公司管理人

乳山欣业联建设开发有限公司管理人

二○一四年九月二十四日