破产财产变价方案

乳山欣业联科技园开发有限公司管理人

乳山欣业联建设开发有限公司管理人

破产财产变价方案

 

一、破产财产基本情况

（一）乳山欣业联科技园开发有限公司

需要变价的破产财产范围：包括无形资产（土地使用权）、固定资产（房屋、办公物品、车辆等），具体状况如下：

1、房地产

（1）位于乳山市白沙滩镇-11号、土地使用权证号为乳国用（2010）第1006号项下土地面积120,216.00平方米（合180.32亩），用途为商业。原地上建筑物为会展中心，现完成了部分主体工程；

（2）位于乳山市白沙滩镇-11号、土地使用权证号为乳国用（2010）第1007号项下土地面积39,079.20平方米（合58.62亩），用途为商业。原拟用于五星级酒店建设，现无地上建筑物；

（3）位于乳山市白沙滩镇翁家埠村东、白滩滩村南、土地使用权证号为乳国用（2010）第1008号项下土地面积22,318.40平方米（合33.48亩），用途为商业。原地上建筑物为会议中心，现完成了部分主体工程；

上述乳国用（2010）第1006号-1008号三宗土地使用权用于的会展中心、五星级酒店、会议中心建设项目，统称为会议会展项目，项目总占地面积181,613.60平方米（合272.42亩）。

（4）位于银滩旅游度假区、土地使用权证号为乳银国用（2008）第133号项下土地面积32,000.00平方米（合48亩），用途为商业。现无地上建筑物；

（5）位于银滩旅游度假区、土地使用权证号为乳银国用（2008）第134号项下土地面积73,800.00平方米（合110.70亩），用途为住宅。康桥蓝湾小区，有地上建筑物；

（6）位于银滩旅游度假区、土地使用权证号为乳银国用（2008）第135号项下土地面积40,000.00平方米（合60亩），用途为住宅。康桥蓝湾小区，有地上建筑物。

上述乳银国用（2008）第133号-135号三宗土地使用权用于的住宅楼、门市项目，统称为康桥蓝湾住宅小区项目，项目总占地面积145,800.00平方米（合218.70亩），规划建筑面积115,498.00平方米（合173.25亩）。该项目目前只进行了一期建设，占地面积65.25亩，共建10栋住宅楼，共计522套房屋，总建筑面积35,313.74平方米，均未办理工程竣工验收备案，其中8栋取得预售许可证，现已预售住宅229套，预售建筑面积15,506.42平方米；未售住宅293套（其中协议抵账40套，建筑面积2,378.52平方米；银行抵押贷款17套，建筑面积1,584.04平方米；其他236套，建筑面积15,844.76平方米）。

上述乳国用（2010）第1008号土地使用权项下土地22,318.40平方米、乳银国用（2008）第133号-135号土地使用权项下土地145,800.00平方米，共计168,118.40平方米，由乳山欣业联科技园开发有限公司于2013年4月28日抵押给乳山市农村信用合作联社，用于担保乳山欣业联科技园开发有限公司4300万元借款，乳山市农村信用合作联社取得了乳他项（2013）第90号土地他项权证；上述乳银国用（2008）第133号-135号土地使用权上的14#—17#4栋住宅楼，建筑面积为11,911.02平方米的在建工程，同时抵押给乳山市农村信用合作联社，用于担保乳山欣业联科技园开发有限公司上述借款，乳山市农村信用合作联社取得了乳房建银滩字第1302660号在建工程抵押登记证。2014年7月1日乳山市农村信用合作联社向管理人申报债权44,594,270.60元抵押优先债权，管理人经审查予以初步认定。

位于乳山市城区商业街、土地使用权证号为乳国用（2006）第1652号项下土地面积713.00平方米（合1.07亩），用途为办公；地上建筑物为公司办公楼，建筑面积981.35平方米，房屋所有权证号为乳山房权证城区字第064249号。

   2、车辆

   K03255号别克SGM7302GL轿车、K02892号江铃全顺JX6545C-M轿车，共计2辆列入评估范围。

3、办公物品

桌椅、沙发、档案柜等办公家具，空调、电脑、打印机、考勤机、复印机、摄像机等办公设施，消毒柜、冰箱、蒸饭车等食堂设施，洗衣机、电视等生活设施，监控设施等，共计122件列入评估范围。

（二）乳山欣业联建设开发有限公司

破产财产包括无形资产（土地使用权）和固定资产（房屋、办公物品等），具体状况如下：

1、房地产

（1）位于乳山市银滩旅游渡假区、土地使用权证号为乳银国用（2013）第0016号项下土地面积106,560.00平方米（合159.84亩），用途为住宅；

（2）位于乳山市银滩旅游渡假区、土地使用权证号为乳银国用（2013）第0017号项下土地面积4,900.00平方米（合7.35亩），用途为商业。

上述两宗土地使用权用于的海郡住宅小区项目，项目总占地面积111,460.00平方米（合167.19亩），立项总建筑面积188,000.00平方米，分为四期。该项目目前共建41栋住宅楼和门市，全部取得预售许可证，其中12栋已经办理了工程竣工验收备案。预售总建筑面积137,713.65平方米，共有住宅1946套、门市34套。欣业联建设现已预售住宅1478套、未售住宅468套（其中协议抵账9套、其他未售459套），门市房34套均未售。另欣业联建设现已交房23栋，另外18栋未完工。

2、办公物品

空调、电脑、电动车等办公设施等，共计31件列入评估范围。

 

二、破产财产评估价值

（一）乳山欣业联科技园开发有限公司：302,028,548.20 元

1、房地产（土地使用权、地上建筑物）：301,545,378.17元

（1）会议会展项目：15,658.72万元（三宗土地使用权评估价值15,658.72万元；地上建筑物账面开发成本159,209,480.76元，因无规划建设手续，评估机构——威海同信泰和资产评估有限公司做减值为0处理）；

（2）康桥蓝湾住宅小区项目：14,175.55万元（未开发土地使用权评估价值8,464.64万元；未售在建住宅评估价值5,710.91万元，包含已开发未售部分的占地使用权价值；售楼处100万元）；

（3）商业街办公楼：2,202,678.17元（土地使用权评估价值1,228,044.53元，房屋评估价值974,633.64元）。

   2、车辆153,206.50元；

   3、办公物品329,963.53元。

（二）乳山欣业联建设开发有限公司：84,638,058.54元

1、房地产（土地使用权、地上建筑物）：84,616,823.34元，即海郡住宅小区未售在建多层住宅评估价值17,514,894.80元，未售在建2栋高层评估价值30,629,290.14元，均含已开发未售部分的占地使用权价值；已规划未建6栋高层楼面地价36,472,638.40元）；

2、办公物品21,235.20元。

 

三、破产财产变价原则

1、破产财产价值最大化原则

破产财产是全体债权人实现债权的基础，变价工作事关每个债权人的切身利益。破产财产的变价，以实现破产财产价值最大化为根本原则，管理人将遵循债权人的意志、以市场价值为依据，秉承依法、公开、公平、公正的原则进行破产财产变价工作，最终达到保护债权人利益的目的。

2、拍卖优先原则

《中华人民共和国企业破产法》第112条第1款规定，变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外。因此管理人建议破产财产以拍卖方式进行处置。管理人将执行债权人会议表决通过或法院裁定认可的破产财产变价方案，根据《中华人民共和国拍卖法》、参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》的有关规定，在债权人会议与法院的指导和监督下依法对破产财产进行变价。

3、分期进行、整体与部分相结合的变价原则

根据破产财产的实际情况以及变价难易程度，建议采取分期进行、整体与部分相结合的变价原则。具体方式如下：

管理人将破产财产分为五部分，一是会议会展中心项目财产、二是康桥蓝湾住宅小区项目财产、三是海郡住宅小区项目财产、四是商业街办公楼财产、五是车辆、办公物品财产。其中前四部分为不动产，第五部分为动产（其中不可移动的空调等设施随其附着的建筑物同时处置）。

对于上述不动产，其中康桥蓝湾及海郡两个住宅小区项目，基于业主利益考虑，要求买受人必须具备房地产开发资质，具备承接破产人开发项目的能力。对于存在建设价值的已售在建的工程，在按现状拍卖成交后，后续工程由买受人负责投资并委托建设。建成的已售房屋保证在2015年10月底具备交付业主条件；建成的未售房屋属于买受人所有，由买受人自行处置。

对于上述动产，可随时进行拍卖。

 

四、破产财产变价程序

1、拍卖机构的选定

有两种方式：一是由法院提报威海市中级人民法院，交由技术室从备案的拍卖机构名册中采取随机方式选定拍卖机构，二是由管理人按照威海市中级人民法院备案的拍卖机构名册，采取找各拍卖机构报价、寻价、比价、竞价的方式择优选定拍卖机构。具体采取哪一种方式选定拍卖机构，管理人专门制作了议案，提报债权人会议表决决定。  

2、拍卖程序

管理人将根据会议表决通过或法院裁定认可的变价方案，将破产财产交由拍卖机构进行拍卖。拍卖次数及保留底价参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》执行。具体方法如下：第一次拍卖时的保留价为评估价（评估价在现评估价的基础上，由管理人根据拍卖时的实际情况，决定是否需要另行委托评估确定）；如第一次拍卖出现流拍，将进行第二次拍卖，第二次拍卖时的保留价为第一次拍卖保留价的80%；如第二次拍卖仍然出现流拍，则进行第三次拍卖，第三次拍卖时的保留价为第二次拍卖保留价的80%。

变卖程序

如第三次拍卖仍然出现流拍，则由管理人参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款的规定，于第三次拍卖终结之日起7日内发出变卖公告，组织变卖。变卖价格为第三次拍卖的保留价，变卖期限为60日。如果破产财产在公告之日起60内未变卖成功，则由管理人提议债权人会议主席召集第四次债权人会议，由管理人制作专门议案，提报债权人会议重新议定破产财产的变价方案。

 

 

                    乳山欣业联科技园开发有限公司管理人

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                            二〇一五年三月三十一日