破产财产变价方案
2020.10.16 16:32
乳山欣业联科技园开发有限公司
破产财产（会议会展）变价方案
破产财产（会议会展）变价方案
一、破产财产（会议会展）基本情况及评估价值
乳山欣业联科技园开发有限公司土地使用权情况：位于乳山市白沙滩镇翁家埠村东、白滩滩村南，土地使用权证号为乳国用（2010）第1006号项下土地面积120,216.00平方米，用途为商业，土地评估价值124,885,862.65元；位于乳山市白沙滩镇翁家埠村东、白滩滩村南，土地使用权证号为乳国用（2010）第1007号项下土地面积39,079.20平方米，用途为商业，土地评估价值40,597,254.97元；位于乳山市白沙滩镇翁家埠村东、白滩滩村南，土地使用权证号为乳国用（2010）第1008号项下土地面积22,318.40平方米，用途为商业，土地评估价值23,185,371.64元。上述三宗土地使用权系会展中心、五星级酒店、会议中心（统称为会议会展）建设用地，总面积共计181,613.60平方米，土地评估价值共计188,668,489.26元。其中乳国用（2010）第1008号土地使用权证项下土地存在抵押权利限制，担保借款本金为4300万元，乳山市农村信用合作联社取得了乳他项（2013）第90号土地他项权证。
地上建筑物情况：会展中心，座落于乳国用（2010）第1006号土地使用权证项下土地上，完成了部分主体工程169,188.00平方米；五星级酒店，计划建于乳国用（2010）第1007号土地使用权证项下土地上，尚未建设；会议中心，座落于乳国用（2010）第1008号土地使用权证项下土地上，完成了部分主体工程15,600.00平方米。会议会展建筑物总面积共计184,788.00平方米，地上建筑物账面开发成本159,209,480.76元，因无规划建设手续，评估机构原做减值为0处理。后经管理人重新委托评估，会展中心建筑物评估价值60,907,680.00元、会议中心建筑物评估价值8,736,000.00元，会议会展评估价值共计69,643,680.00元。
综上，会议会展（含土地使用权及地上建筑物）评估价值合计258,312,169.26元。
二、管理人执行破产财产变价方案情况
根据2015年3月31日债权人会议通过的破产财产变价方案，管理人将破产财产交由拍卖机构进行拍卖。管理人按照威海市中级人民法院备案的拍卖机构名册，采取各拍卖机构报价、询价、比价、竞价的方式择优选定拍卖机构，于2015年6月19日至12月18日针对会议会展进行了三次拍卖均流拍，于2016年2月25日组织变卖亦未成功。随着《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的出台，管理人又于2019年4月25日通过法院在淘宝网拍卖一次亦流拍。
三、破产财产变价方案重新审议依据
根据债权人表决通过的破产财产变价方案，管理人可以组织三次拍卖、一次变卖，最后的拍卖或变卖的保留底价为评估价的64%。破产财产经三次拍卖流拍且管理人组织变卖仍未成功的，则由管理人提议债权人会议主席召集第四次债权人会议，由管理人制作专门议案，提报债权人会议重新审议表决破产财产变价方案。
四、破产财产变价程序
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法院通过淘宝网进行司法拍卖，起拍价由法院参照拍卖标的的评估价值确定，不得低于评估价值的70%；如出现流拍，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。保证金数额由法院在起拍价的5%至20%范围内确定。拍卖不动产，应当在拍卖30日前公告；流拍后再次拍卖不动产的，应当在拍卖15日前公告。
鉴于会议会展已经由管理人执行破产财产变价方案，经过传统拍卖程序且三次流拍、变卖失败，又通过一次网络司法拍卖流拍。本次管理人拟以前期拍卖最后的流拍价即评估价值258,312,169.26的64%即165,319,788.33元的作为起拍价通过淘宝网进行拍卖。且由于土地使用权与建设手续的原因，对会议会展进行整体变价不宜拆分。
如出现流拍，管理人可以选择网络拍卖或变卖相结合的方式继续处置破产资产，第二次拍卖的起拍价为前次起拍价的80%，以后每次起拍价均为上一次拍卖起拍价的90%，直到变价成功为止。期间若有买受人同意以不低于上一次起拍价的价格购买破产财产的，管理人可以直接与该买受人签订破产财产变卖协议。管理人在每次拍卖15日前发布公告，若拍卖或变卖期间需要延长的，需经乳山市人民法院许可。
乳山欣业联科技园开发有限公司管理人
二〇二〇年十月十六日
