关于业主权益保护预案的说明

哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人

关于业主权益保护预案的说明

 

各位业主：

2013年12月5日乳山市人民法院裁定受理债务人哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产申请，同时指定乳山泰和会计师事务所有限公司与山东东方未来律师事务所担任债务人的管理人。

管理人自接受指定以来，一直把如何合理保护业主的权益作为重要工作。乳山市人民政府、乳山市人民法院对这一工作也非常关切，多次督促管理人制订切实方案，妥善保护业主利益。乳山市人民政府计划给予债务人重整的扶持政策，也要求重整方主要用于维护业主利益，力争将符合标准的房屋尽快向业主交付。在此背景下，管理人先后制订了《管理人关于业主权益保护的初步预案》、《管理人关于业主权益保护方式选择的说明》等一系列文件，并多次对部分上访业主进行接待，针对业主上访问题进行书面回复。现管理人对上述文件进行整理并说明如下：

 

一、管理人关于业主权益保护初步预案的说明

2013年12月22日管理人向业主公布了《管理人关于业主权益保护的初步预案》，主要内容为：

1、房屋拥有预售许可证、双方签订了房屋预售合同、业主支付了房款、房屋经房管部门预售登记的，预售房屋不作为破产财产处理，按照房屋建设现状予以保护。业主支付尚欠的房款，房屋符合交付条件的随时交付。业主有其他债权的，依法申报；

2、房屋拥有预售许可证、业主支付了房款、因债务人的原因导致房屋未经房管部门预售登记的，由管理人协调政府依法完善房屋相关手续，预售房屋不作为破产财产处理，按照房屋建设现状予以保护。业主支付尚欠的房款，房屋符合交付条件的随时交付。业主有其他债权的，依法申报；

3、房屋不拥有预售许可证、业主支付了房款、房屋未经房管部门预售登记的，业主依法申报债权；

4、房屋拥有预售许可证、双方签订了房屋预售合同、房屋经房管部门预售登记，但双方已经通过协议或司法（仲裁）确认的方式解除了合同的，业主依法申报债权，债权金额以协议约定或生效法律文书确认为准。

5、对于上述第3、第4种情形，管理人在不损害其他债权人利益的情况下，考虑优先保护业主利益的方案。

该预案是管理人自2013年12月5日接受指定后，根据初步掌握的债务人资料，将债务人的房屋预售情况进行了基本的梳理与分类，区分不同情形在法律的框架下并兼顾债务人的实际情况而制定的关于业主权益保护的初步预案。预案将业主分为四种类型，对前两类业主权益按照物权保护，对后两类业主权益按照普通债权处理，但较其他普通债权人，在保护上予以优先考虑。

该预案的制定，管理人充分挖掘了现有法律有利于业主权益保护的相关规定。如果严格按照物权法的规定，房屋未经所有权登记或预告登记，房屋购买人是不享有物权的，其还不能成为真正意义上的业主。所以管理人只能通过一些相关的司法解释，来推定业主对所购买房屋所享有的物权性质：

对第一类业主，即已办理预售登记备案的，管理人援引的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定，即被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，法院可以查封、扣押、冻结。但该规定只适用于已实际接收房屋的业主，对未接收房屋的适用是有障碍的；为此管理人又援引了最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，即下列房屋虽未进行房屋所有权登记，法院也可以进行预查封——被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该通知在法律位阶上即不属于法律、法规司法解释范畴，但作为最高院的文件，可勉强作为管理人援引的依据；

对第二类业主即房屋虽有预售许可证但未办理预售登记备案的，对其进行物权保护的依据更加匮乏，相应的只有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该规定，房屋购买人在交付了全部或大部分款项后，其权利优先于工程价款优先权、而工程价款优先权又优于抵押权，故属于优于他物权的类物权，可以参照物权予以保护。

管理人寻找这些法律依据，一是为了充分保护业主利益，二是要对抗普通债权人的质疑。从实际情况看，普通债权的代理律师一直对管理人给于业主的物权保护提出异议，认为管理人对于业主权益的保护突破了物权法及企业破产法的规定，但管理人正是基于上述法律、司法解释、文件的规定，才一直采取类推的方式予以适用、坚持对业主权益的保护。根据债务人的房屋销售情况，前两类业主即有预售许可证的占大多数，如果对这部分业主的保护无法可依，完全靠政府或重整方在破产财产外另行安排资金解决，负担过于沉重；而在第二类业主即有预售许可证但未办登记备案的中，保护范围已经被扩大，即只支付了少部分房款不足50%的，给予物权保护即使按照管理人对于上述规定的类推适用也是没有任何依据的。但在预案中，管理人对该部分业主也已经给予了保护；对第三和第四类业主，即无预售许可证导致房屋预售合同无效或已经依法解除合同的，由于其属于典型的普通债权，无法按物权进行保护，故在预案中要求业主申报普通债权，只在条件许可的情况下给予优先考虑。

 

二、管理人关于业主权益保护方式选择的说明

2013年12月25日管理人向业主公布了《管理人关于业主权益保护方式选择的说明》，主要内容为：

1、对于预案中的第1、2种情形，房屋不作为破产财产处理，业主不必进行债权申报。业主有其他债权的，可以申报普通债权。若业主要求退房，管理人尊重业主的选择权，但业主应申报普通债权；

2、对于预案中的第3、4种情形，业主应申报普通债权。若业主要求继续履行房屋预售合同且具备履行可能，管理人将充分重视业主的选择。业主行使选择权，需书面通知管理人。凡要求继续履行房屋预售合同的业主，需将剩余购房款支付管理人。

该说明是《管理人关于业主权益保护的初步预案》公布后，管理人为了更好地指导业主行使权利，而作出的关于业主权益保护方式选择的说明。即对于前两类业主，是否申报债权，取决于本人的选择，业主既可以要求履行合同、交付房屋；也可以解除合同，申报债权，管理人尊重业主的选择；对于后两类业主，原则上应当申报普通债权，对要求继续履行合同的，管理人重视业主的选择，但能否实现，要根据是否具备履行可能而定。

 

三、管理人关于银龙湾、海晶城房屋交付问题的答复及关于业主是否需要申报债权的说明

2014年2月25日管理人向业主公布了《关于银龙湾、海晶城房屋交付问题的答复》，主要内容为：

1、对于已取得预售许可证后销售的房屋，且业主要求继续履行合同的，房屋不列入破产财产，业主支付剩余房款，管理人将要求重整方将房屋建成后交付给业主；

2、对于未取得预售许可证即销售的房屋，买卖合同无效，业主依法应向管理人申报普通债权。但为了充分保护业主利益，且不损害其他债权人利益，如果业主愿意继续履行合同并支付剩余房款，可以向管理人申请继续履行合同。管理人将协调重整方在破产财产外另行出资将房屋建成后交付给业主；

3、管理人将协调重整方，力争海晶城项目能达到如下工作进展：2014年4月中旬全面恢复项目的开工建设，3#、6#楼在五月中旬前开始办理交房手续，5#楼于七月底前交房。装修标准执行原合同约定。

同日管理人向业主公布了《关于业主是否需要申报债权的说明》，主要内容为：

1、对于已取得预售许可证后销售的房屋，且业主要求继续履行合同的，房屋不作为破产财产处理，业主不必申报债权，也不必向管理人提交任何说明；

2、对于未取得预售许可证即销售的房屋，或者房屋买卖合同已经通过协议或司法（仲裁）确认的方式解除的，如果业主愿意继续履行合同且具备履行可能的，也可以不申报债权。但需要向管理人邮寄提交继续履行合同的书面申请；

3、若业主除要求继续履行合同外，还主张其他债权的，可以按照管理人邮寄给业主的乳山市人民法院《申报债权通知书》，就债权部分向管理人申报，具体申报债权文书格式，可以登录山东东方未来律师事务所网站下载索取，并邮寄给管理人；

4、无申报其他普通债权的业主，不参加2014年3月27日的债权人会议。业主可以自行决定是否参加2014年4月8日的业主会议。不参加主业会议的，业主权益不受影响，与参加业主会议的业主权利义务一致。

上述答复与说明，是由于随着破产程序的进行，业主提出了大量的问题，管理人每天都在电话回答、解释。2014年2月，乳山市金鼎房地产开发有限公司向管理人提出了重整申请，管理人对项目可能的进展及业主权益的保护方案与重整方进行了沟通。重整方表示，鉴于其关联公司乳山市金鼎房地产咨询有限公司（以下简称金鼎房产咨询）是债务人的主要销售代理商，能否按约定标准向业主交房对其公司的生死存亡有至关重要的影响，因此重整方表示愿尽最大努力满足业主交付房屋的请求。在此期间，政府对重整工作也给予了高度重视，一方面要求重整方要扩大对业主的保护范围，另一方面将在政策等各方面给予其尽可能的支持。在此基础上，管理人根据将业主有代理性的问题进行了汇总答复，并根据重整方的表态，初步将第三类、第四类业主纳入物权保护范围。但对于一房多卖、房屋备案手续解除后债务人又将房屋另售他人的，业主主张交付原房屋的，仍无法满足。

 

   四、管理人关于银龙湾、海晶城业主申诉问题的回复

2014年3月10日管理人向业主公布了《关于银龙湾、海晶城业主申诉问题的回复》，主要内容为：

1、海晶城项目共建设了2065套住房，已经卖出1060套，总销售额约3.45亿元；

2、无正规合同的可以完善合同的签订手续，合同未备案的，将在重整计划通过后，由重整方应业主要求对合同进行完善，到房管局办理合同备案。根据房管局相关服务事项承诺规定，预售合同备案，如果交易双方共同办理，手续齐全当日办结；批量申请30个工作日办结；

3、分期付款的业主，在重整成功之前，剩余房款暂停交纳，但按照合同约定在交付房屋前应该支付的房款，业主应当按照约定在接收房屋前交纳相应款项，合同没有约定的按照重整计划执行；

4、业主已将购房款交至债务人销售代理商金鼎房产咨询或其指定的个人账户的，金鼎房产咨询将房款交付给债务人后或出具了债务人的收据，视为业主已将购房款交付给债务人，如果管理人发现金鼎房产咨询尚有未交付的房款，将代表债务人向金鼎房产咨询追偿，不能将房款返还给业主；

5、退房的业主要求返还房款及给予资金占用费的属于普通债权，将按照表决通过的重整计划确定的比例进行清偿；

6、合同约定有煤气管道，但实际没有预埋，且房屋层高不足2.8米。按照《城镇燃气技术规范》第8.2.2的规定，厨房与起居室在一起的不应设置燃具；房屋室内层高设计均为2.8米，按照住宅设计规范净高不低于2.4米、局部净高不低于2.1米即符合要求。如果债务人有虚假承诺的情况，符合解除合同条件的，业主可以选择解除合同并向管理人申报债权；

7、购房发票是在房款全部交齐、在办理房屋使用权证时统一开具。对开具收据的，不影响业主的权利，如果企业有偷漏税款的行为由税务部门处理；

8、已交付的房屋，房屋所有权证可以正常办理。具备办理房屋所有权证和土地使用权证条件的，由重整方按合同约定的时间向房管局提交初始登记申请。初始登记后，应业主要求，办理房屋过户手续，如业主能亲自办理，可以在3个工作日内办结，批量登记需要在30个工作日办结；

9、协助业主办理房屋预告登记，保证不会出现再次破产情况。因房管局登记系统无期房预告登记模块，暂未开展期房预告登记。按照法律规定未办理预告登记的业主不享有物权，但在管理人公布的业主权益保护预案中，已经将符合条件的业主购买的房屋给予物权保护。经与房管局沟通，为保护业主合法权益，重整计划通过后，对于符合预告登记的房屋可以手工办理预告登记，但需提醒业主注意下列事项：根据法律规定，办理预告登记以后，自能够进行登记之日起，必须在3个月内办理相应的登记，否则预告登记失效；除依据生效的法律文书外，购房合同不能随意更改或终止，预告登记不能撤销；

  10、凡是申报债权的债权人均可参加债权人会议，参加债权人会议的表决份额以管理人初步确认的债权额为准，管理人暂未确认的以申报数额行使临时表决权。债权人委员会成员在第一次债权人会议统一选举产生，管理人考虑给予业主一定的候选名额。业主作为债权人可以对重整计划进行表决来参与重整，在对重整计划进行表决时，拟设单独的业主表决组，表决结果对重整计划是否通过有直接影响。业主也可以通过参加债权人委员会的代表参与破产重整或清算工作，对业主的合理意见和要求，管理人将予以充分的尊重和考虑。

该申诉问题回复的出台，是由于2014年3月10日有上百名业主到乳山市人民政府上访，并提出书面申诉要求给予答复。管理人会同市政府分管领导、各主管部门负责人对业主申诉的问题进行了研究，并尽可能详细地对问题进行了解答。业主涉及的问题主要包括预售许可证的补办、剩余房款的交付、房屋所有权证的办理、小区配套不符合约定的处理、不同债权的申报方式、违约金债权的处理、调换房屋的可能、业主参与破产清算的方式等。管理人答复以后，多数业主对答复意见较为满意，随后陆续按照自己的选择向管理人递交了相关申请或申报材料。

 

五、管理人关于对海晶城部分业主问题的答复

2014年3月27日管理人向业主公布了《关于对海晶城部分业主问题的答复》，主要内容为：

1、关于业主要求按合同约定确定逾期交房违约金问题，在海晶城房屋销售合同中，约定的逾期交付房违约金大多为每日万分之五到千分之五，明显过高，管理人按照最高人民法院的有关司法解释，将违约金的数额降低到实际损失的一点三倍即房屋租金标准的130%，具体按每平方米每月13元执行；

2、关于对房屋贬值损失等债权申报不予认定问题，一是对是否存在房屋贬值不好确定，二是不宜量化。对债权审查结论不服的，债权人可以向管理人申请复议，也可以向法院提起诉讼。若法院有判决结果，管理人将按照判决结果进行债权认定；

3、关于业主要求将7A#、7B#、7C#、8#楼的房屋调整到一期的3#、5#、6#楼问题，原则上该要求可以接受，待管理人行使撤销权，一期房源满足调换要求时可以办理；

4、关于已诉讼或仲裁撤销房屋买卖合同的业主是否能继续要房问题，只要房屋备案未解除，主业均可主张要房，此前申报普通债权的，可及时向管理人提交申请，变更为要房。发生的诉讼费、仲裁费应由债务人承担的部分，可按普通债权申报。对已经撤销备案的业主要房的，管理人将会同有关部门与重整方协商，争取调换房源满足业主要求；

5、关于房屋存在质量问题如何处理问题，房屋质量问题由施工单位承担，电梯安全隐患在落实情况后立即着手处理，如果相应的施工者已申报债权，管理人将其应承担的费用从其应分配债权中扣留。

该答复是2014年3月27日，参加第一次债权人会议的数十户业主后后到乳山市政府上访，要求对部分问题给予答复。管理人会同各政府领导及各部门负责人进行研究后再次进行了书面答复，当日出台了该答复。

 

六、管理人对业主权益保护方案的综合归纳

  现为了让全体业主对权益的保护有一个更为清晰准确的了解，管理人特将上述文件中对业主权益保护的内容归纳如下：

1、房屋拥有预售许可证、双方签订了房屋预售合同且经房管部门预售登记的，预售房屋不作为破产财产处理。房屋符合交付条件的随时交付，不符合交付条件的，由重整方建设完成后交付。业主未付清房款的，在房屋交付时或按合同约定在交付前付清房款；

2、房屋拥有预售许可证，因债务人的原因导致房屋未经房管部门预售登记的，参照第一种情况处理；但因为预售合同未登记备案而导致房屋另行出售给他人并备案给他人者，管理人协调重整方，争取由重整方另行提供房屋并负责交付，差价多退少补；

3、双方签订了房屋预售合同但又经协议或司法（仲裁）确认的方式解除了合同的，若业主要求继续履行原房屋预售合同，参照第二种情况处理；但因为预售合同登记备案已撤销而导致房屋另行出售给他人并备案给他人者，管理人协调重整方，争取由重整方另行提供房屋并负责交付，差价多退少补。该种情况下，业主已收取了债务人返还的部分价款的，应将价款退回，否则管理人有权拒绝继续履行原合同；

4、上述前一、二种情况的业主也可以选择解除房屋预售合同；

5、上述第三情况的业主可选择继续向债务人主张给付房款，但只能向管理人申报债权，管理人将按普通债权予以认定；

6、业主可以向管理人申报逾期交房违约金债权，管理人将按普通债权进行认定并核定违约金数额；

7、购买7#、8#号楼的业主，可以将所购房屋调换到3#、5#、6#楼相应楼层相当面积的房屋，差价多退少补。待管理人行使撤销权落实房源后开始办理；

8、分期付款的业主，在重整成功之前，剩余房款暂停支付；但按照合同约定在交付房屋前应该支付的房款，业主应当按照约定在接收房屋前支付相应款项，合同没有约定的按照重整计划执行；

9、对房屋存在的质量问题，在房屋验收前责成有关单位予以解决以使房屋通过验收；对不配合的施工单位，如果对债务人享有债权并作了申报，管理人将暂扣其应得的分配款项；

10、管理人将尽快督促重整方恢复施工，要求于2014年9月20日前将3#、5#、6#楼交付业主。若重整方一时无法实施，管理人将申请法院批准恢复债务人营业，委托专业机构进行经营，以便实现按期交房的目标。

  上述十点是对业主权益保护主要内容的归纳，但管理人需要说明的是，以上保护是针对作为消费者的一般业主，对变相抵押而签订的低价转让合同以及因抵顶债务形成的销售，不享有上述特殊保护；另外对坚持退房要求返还房款的业主，只能按普通债权处理，否则如果给予特殊保护，既没有法律依据，也可能导致其他业主的效仿，债务人包括重整方都没有能力筹措逾3亿元资金满足这一要求，此外其他普通债权人也会要求得到平等对待。因此希望这部分业主能从大局出发，合理选择保护权益的方式。

  可能业主已经注意到，在管理人陈述的业主保护措施上，有许多方面是以重整的成功为条件的，管理人承认这是不可回避的事实。因为没有重整方的介入，管理人无论在资金实力上，还是经营管理能力上，都不具备实现业主需求的可能；即使管理人先申请恢复经营、恢复施工，也是暂时的，也需要等待重整方的进入解决资金与经营管理方面的困难。现在管理人做了两手准备，一是抓紧协助重整方制订重整计划草案，争取重整计划早日提交债权人会议讨论表决；二是正着手申请法院批准债务人恢复营业，由管理人聘请专业机构进行管理，为重整作准备。在这种考虑的基础上，管理人已申请法院在几天前就开始了对工地的清理，要求对没有能力继续施工的施工队伍撤离施工现场，但清理遇到很大阻力，管理人经与法院沟通，决定以诉讼途径解决。

  管理人认为，在债务人重整过程中，就目前为止管理人制订的各种方案中，合法权益得到最大保护的就是业主，所以重整成功受益最大的是业主，业主应当成为重整成功的积极支持者和推动者。现在业主最关心的就是交房时间问题，管理人给出的2014年9月20日交房的时间表是相对保守的，如果重整计划早日通过，交房的时间就有可能提前。所以希望各位业主能首先支持管理人的工作，能让管理人有更多时间与精力用在债务人资产清理和重整计划的制订上。在重整计划完成后，希望业主支持重整计划表决的通过，这样业主的利益才可以得到切实可靠的保护。

 

特此报告。

 

 

 

               哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人

 

二〇一四年四月八日