关于业主债权情况说明

哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人

关于业主债权情况说明

各位业主：

2013年12月5日乳山市人民法院裁定受理债务人哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产申请，同时指定乳山泰和会计师事务所有限公司与山东东方未来律师事务所担任债务人的管理人。管理人接受指定后，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第23条、27条的规定，在法院的监督及指导下，勤勉尽责、忠实地执行法定职责，全面开展破产相关各项工作，其中受理债务人的债权申报及对债权的审查工作是重整工作的核心内容之一。现管理人将业主债权申报受理和申报债权审查工作情况向业主报告如下：

一、确定债权审查原则

管理人根据相关法律法规的规定及债务人的实际情况，制定了破产债权的审查原则，其中包括各类申报债权通用的基本审查原则，也包括针对建筑工程价款、民间借贷、业主等特殊类型债权专用的审查原则，并依此原则对申报的债权进行初步审查。下面管理人将与业主债权有关的审查原则说明如下：

1、债权人申报的债权必须有真实、准确、充分的证据证明。凡证据不足，且债务人审计报告无记载的，不予确认；证据不足但审计报告有记载的，以审计报告确认金额为准，但申报金额少于审计报告确认金额的，以申报金额为准；审计报告虽无记载但证据充分的，管理人根据证据依法确定；申报债权若为已经司法或仲裁程序确认的，无论审计报告是否有记载，均按照生效法律文书的内容进行确认，但管理人依法申请撤销的除外；

2、申报的债权在破产申请受理前已经提起诉讼或者仲裁，但尚未审结的，根据《企业破产法》第47条、59条规定，对其申报债权暂不予以确认，待诉讼或仲裁审结后按照生效法律文书内容进行确认，但管理人建议法院以其申报金额临时确定债权，行使表决权；

3、债权申报中包含利息的，根据《企业破产法》第46条第2款的规定，其利息计算期限截至债务人破产申请被法院受理日2013年12月5日；

4、已经司法或仲裁确认的债权，债权人申报迟延履行期间的债务利息的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定计算；债权人不能够证明法律文书生效时间的，不予计算；

5、债权人申报利息但未提出明确金额及计算方法的，待债权人明确申报利息金额及计算方法后予以审查确认；

6、凡涉及中国人民银行同期贷款利率的，区分具体期间，按照一年期贷款基准利率计算；计算期间遇利率调整的，分段进行计算。一年的时间按照365天计算；

7、申报债权中包含诉讼费或仲裁费的，按照生效法律文书确认的金额进行确认；但双方已经通过司法或仲裁确认的方式解除了合同但又要求继续履行合同的，再申报诉讼费或仲裁费的，不予以确认（现管理人同意将该部分作为业主损失按普通债权处理，将未确认的予以调整）；

8、申报选择性债权的，在债权人未明确其申报要求前不予以确认；

9、对于业主根据其与债务人签订的房屋买卖合同约定，申报逾期交房违约金的，现合同约定的违约金计算方法基本上为以已付房款为基数、以日万分之五计算。管理人根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条规定，代表债务人主张调整，并将逾期交房违约金调整为：按照逾期交付使用房屋期间乳山房屋租赁的市场价格（10元/平方米/月）的1.3倍确定；对于无预售许可证的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，无效合同不产生违约金，对该部分违约金不予以确认；双方已经通过司法或仲裁确认的方式解除了合同但又要求继续履行合同的，债权人再申报司法或仲裁确认的违约金的，不予以确认（现管理人同意将该部分作为业主损失按普通债权处理，将未确认的予以调整）；

10、对于业主根据其与债务人签订的房屋买卖合同约定，申报逾期办证违约金的，现合同约定的违约金计算方法基本上为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的千分之五向买受人支付违约金；买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的千分之五赔偿买受人的损失。由于双方合同约定办理权属登记的时间条件是出卖人在商品房交付使用后的90日内。现房屋尚未交付，业主主张逾期办证违约金因条件不成就，且在此情况下业主已经申报逾期交房违约金的，不能同时申报逾期办证违约金，故不予以确认；对于部分已经收房的业主要求支付逾期办证违约金的，管理人按照合同约定计算违约金；

11、对于债权人基于与债务人因工程、借贷等原始债权债务关系而产生的以房屋买卖形式表现的担保或抵债行为，若债权人以业主身份要求履行房屋买卖合同的，管理人首先审查交易价格，对于债务人以明显不合理价格进行的交易，管理人根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第11条的规定，行使撤销权。债权人应当返还从债务人处获取的财产，因撤销该交易，对于债务人应返还债权人已支付价款所产生的债务，管理人应债权人的请求将其作为共益债务清偿；

12、对于业主申报的房屋未达到合同约定交房标准而主张损失，或业主要求按工程现状将后续建设等费用予以分摊申报债权的，因申报主张无证据证明，该类债权不予以确认；

13、对于业主对房屋配送物品所作的债权申报，未申报债权金额的，不予以确认；申报金额的，管理人核定后按普通债权确认。

二、业主债权申报与审查情况

截至到法院公告的债权申报截止日2014年3月22日，向管理人申报债权的业主债权人347家，申报金额合计人民币68,445,707.25元；管理人初步认定268家，认定金额合计11,508,248.38元；不予认定44家，申报金额合计19,318,799.29元；因部分业主申报时间晚导致第一次债权人会议召开前管理人虽然收到申报材料但来不及进行审查，暂不予以初步认定35家，建议法院给予临时表决权的债权金额合计4,951,868.56元。

上述业主债权主要为两大类，一是要求退房、支付退房款及利息；二是要求支付逾期交房违约金、逾期办证违约金；另外业主申报债权的类型包括：一是选择性债权，比方：如果能够全款退房则要求退房（如能够按合同约定交房则要求交房）；如果法院能够接受管理人拟定的所购房屋不作为破产财产的业主保护预案，则要求申报房屋目前未达到合同约定的装修标准的违约赔偿、工程未完工的公共基础设施完善分摊费用赔偿、办理房屋验收和权属登记等分摊费用、逾期交房违约金等；如果法院不接受管理人拟定的所购房屋不作为破产财产的业主保护预案，则要求退还房款、逾期交房违约金和退款之前的资金占用利息等；二是要求房屋贬值损失，三是要求赔偿房屋未达到合同约定交房标准损失，四是要求房屋配送物品或要求将物品折现等。

在上述业主债权中，经管理人统计，申报退房款的业主66家、申报金额合计27,968,958.15元；确认24家、认定金额合计9,729,712.97元；暂不予以初步认定4家，建议法院给予临时表决权的债权金额合计1,607,551.52元；不予确认38家，申报金额合计15,542,750.73元；逾期交房违约金281家，申报金额合计40,476,749.10元；确认244家，认定金额合计1,778,535.41元；暂不予以初步认定31家，建议法院给予临时表决权的债权金额合计3,344,317.04元；不予确认6家，申报金额合计3,776,048.56元。

三、债权异议程序说明

1、已经申报债权的业主，若对管理人的审查结果即《哈尔滨阳光房地产开发有限公司债权表》中记载的本人或他人的债权有异议的，参加第一次债权人会议的债权人应在2013年3月27日会议结束后7个工作日内以书面形式向管理人提出；

2、未参加第一次债权人会议的债权人应于管理人2013年4月3日在网站上传会议资料后15个工作日内以书面形式向管理人提出；

3、债权异议需写明债权人名称、编号、异议要求、事实理由，并附相关证据；

4、债权人也可以不经管理人复查程序直接向乳山市人民法院提起债权确认诉讼，由法院在查明事实的基础上依法作出裁判；

5、管理人对异议人提出的异议进行复查，并将复查结果随时或以《哈尔滨阳光房地产开发有限公司债权表（修订）》的方式在第二次债权人会议上通知异议人；

6、对管理人复查结果仍有异议的债权人可以直接向乳山市人民法院提起诉讼，由法院依法裁判；

7、在上述期限内，若债权人未向管理人提出书面异议，视为债权人对管理人的审查结果无异议，管理人将申请法院裁定确认债权表中无异议的债权。

四、债权补充申报程序说明

1、根据《企业破产法》第56条规定，在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报。为审查补充申报债权的费用，由补充申报人承担。经法院批准，审查补充申报债权的费用，以申报金额作为标的额，参照现行《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）规定的财产案件受理费标准收取，但每件最低不低于500元、最多不高于2000元。故补充申报债权的债权人，需在申报同时向管理人帐户：哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人，开户行中国农业银行股份有限公司乳山开发区分理处，账号15571101040002318支付审查补充申报债权的费用，管理人不再另行通知；

2、对于债权人在法院确定的债权申报届满日2014年3月22日前已经邮寄债权申报材料但管理人在该日尚未收到的，无论何时收到均不作为补充申报处理；

3、对于已知的业主债权人无论因何原因管理人未直接通知其申报债权的，其申报的债权不作为补充申报处理；

4、债权人填写债权申报材料，可以在百度搜索引擎直接登录“山东东方未来律师事务所”官方网站，在“律所公告”栏目下载相关债权申报材料，按要求规范申报材料。

哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人

二〇一四年四月八日