审计、评估工作报告 2014.3.27

哈尔滨阳光房地产开发有限公司重整破产案

审计、评估工作报告

 

乳山市人民法院：

债 权 人 会 议：

 

乳山泰和会计师事务所有限公司在乳山市人民法院的指导和监督下，严格按照法律赋予的职权开展工作，恪尽管理人忠诚勤勉义务。自2013年12月10日就开展对哈尔滨阳光房地产的账目进行审计工作，现将审计工作情况及审计结果报告如下：

 

第一部分：财务审计情况

 

一、基本情况

哈尔滨阳光房地产开发有限公司成立于1994年8月3日，注册资本为260万美元，股东为（中国）哈尔滨阳光实业开发有限公司191.4万美元，美洲共和集团（香港）有限公司68.6万美元，2009年1月4日将股东变更为张文镨1605.7万元人民币，温宏401.4万元人民币，与2012年5月7日再次变更股东为丁文华1860.39万元人民币，丁演200.71万元人民币，注册资本为2007.1万元人民币。

 

二、哈尔滨阳光房地产开发有限公司的资产状况

我们对哈尔滨阳光房地产开发有限公司的账目上所记载的每个科目进行认真的核查，对哈尔滨阳光房地产开发有限公司的账面资产情况进行了初步审查，哈尔滨阳光房地产开发有限公司现有资产主要有：

1、货币资金532万元，为银行保证金。

2、房产

哈尔滨阳光房地产开发有限公司开发的海晶城项目，共建房产2065套，建筑面积116849.76平方米。

3、5、6号楼已完工，可以交房的，共有房源1329套。

（1）已销售983套，面积4514.92平方米，收款3.3亿元；

（2）抵账已备案的157户，面积7560.92平方米，抵账金额533万元；

（3）抵借款已备案的142户，面积8327.81平方米，抵借款金额1225万元；

（4）未售房产47户，面积2404平方米。

本次审计将未销售的房产作为破产财产，即列入破产财产的房产为47户，面积2404平方米。

7A#、7B#、7C#、8#框架主体已完成，其他未完。共有房源736户。

①已销售已备案的34户，销售面积1546平方米，已收款929万元；

②收房款未备案的28户，面积1256.99平方米，已收款349万元；

③抵借款已备案的313户，面积24015.83平方米，抵借款金额3516万元；

④未售房产361户，面积21760.24平方米。

本次审计将未备案的和未售房产作为破产财产，即列入破产财产的房产389户，面积23017.23平方米。

3、土地

哈尔滨阳光房地产开发有限公司的土地位于乳山市银滩旅游度假区，土地性质为出让的住宅用地，土地使用权证号为乳银国用（2005）第395号，土地面积25333平方米,乳银国用(2005)第396号，土地面积14667平方米。其中乳银国用(2005)第396号土地使用权被界首市农村信用合作联社抵押。

本次列入破产财产的土地面积为14614.13平方米楼面地价。包括1#号楼土地面积4193.46平方米，2#楼土地面积4193.46平方米，7A#剩余土地面积446.15平方米，7B#剩余土地面积409.6平方米，7C#剩余土地面积1633.08平方米，8#楼土地面积3738.39平方米。

4、其他应收款：835万元，包括购房尾款549.万元，农民工保证金199万元，其他为替购房客户还贷款项。

可用于清偿的资产总额为7100万元。

 

三、哈尔滨阳光房地产开发有限公司的负债状况

1、借款5000万元（魏志刚）

2、应付工程款9335万元

3、应付工资110万元

4、应缴税费2984万元，其中营业税及附加823万元，土地增值税1768万元，企业所得税380.7万元，其他税费12万元。

5、其他应付款3529万元，包括海晶城项目转让费1216万元，退房款995万元，鸿海房地产公司443万元（2014年1月借款付农民工工资）、金鼎房产代付的款项455万元，其他为收购房客户的维修基金、有线电视、契税等。

应清偿的负债总额2.0958亿元。

经营亏损1.01亿元（项目转让费1.099亿元），净资产-8133万元。

 

第二部分：资产评估情况

管理人委托山东汇德资产评估有限公司对哈尔滨阳光房地产开发有限公司的实物资产进行评估工作。

 

一、评估对象

3#、5#、6#号楼未售房产47户，面积2404平方米；7A#、7B#、7C#、8#号未备案的28户，面积1256.99平方米和未售房产361户，面积21760.24平方米；土地面积为14614.13平方米的楼面地价。

 

二、评估方法

1、对于3#、5#、6#号楼的房产基本已经建成，可以交房，按2013年的平均售价，根据楼层的调整系数，得出修正后的平均单价，乘以未销售的面积，然后扣除销售费用和税费后得出评估值。

2、对于7A#、7B#、7C#、8#号楼主体已经封顶，按现状根据施工图及工程施工记录作出工程造价决算，确定单位建安造价，然后加上前期、后期建筑费（包括基础设施配套费、自来水建设费、规划、设计、质监、消防、监理、劳保、其他费用）及资金成本确定在建工程的总造价。

3、对于土地面积为14614.13平方米的楼面地价的评估，采用基准地价系数修正法进行评估，按2011年乳山市人民政府公布的基准地价及土地级别图，确定基准地价，然后再对评估对象进行使用年期修正、交易日期修正、容积率修正、影响地价的个别因素（包括与商业中心的接近程度、区域公共服务设施、区域质量环境、距公交站点的距离、宗地的形状和综合自然条件等）进行修正得出该宗地的评估值。

 

三、评估值

通过上述方法得出评估结论为5885万元，其中：

1、3#、5#、6#号楼已完工未售房产面积2404平方米，评估值为1085万元；

2、7A#、7B#、7C#、8#号楼未完工未售房产面积23017.23平方米，评估值为2919万元；

3、土地面积为14614.13平方米的楼面地价的评估值为1880万元。

 

 

 

 

          哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人

 

                 二0一四年三月二十七日