6盛基公司重整计划草案（简化版）

 
 
   
        一、债务人概况
       （一）盛基公司
       该公司于2002年8月28日设立，注册资本人民币2500万元，后变更为5000万元。
       （二）沃达公司
       该公司于2014年12月19日由盛基公司出资设立，注册资本人民币3000万元。盛基公司对该企业出资为认缴，未实际出资。
       （三）文达公司
       该公司于2014年12月19日由盛基公司出资设立，注册资本人民币1000万元，盛基公司对该企业出资为认缴，未实际出资。
 
       二、债务人的资产状况
       债务人主要资产包括无形资产（土地使用权）、固定资产（房屋、办公物品等）、流动资产（货币资金、应收账款等）等，具体状况如下：
       （一）房地产
       1、樱花时尚小区
       1.1、住宅:尚有未售住宅34户，面积4355.90 平方米；车库39个，面积871.01平方米；草厦子26个，面积296.14平方米。剩余资产评估价值17,596,235.71 元。
       1.2、樱花北沿街商铺：
       尚有未售商铺11个，面积4318.86平方米，评估价值20，450，009.02元。
       1.3、樱花南沿街商铺：剩余珠海路144号、154号、156号尚未销售，建筑面积29551.27平方米，评估价值92，826，786.57元。
       2、醍香湾小区：
       2.1、住宅：
       尚有未售住宅350户，面积37539.68平方米；别墅6栋，面积6170.60平方米，车库76个，面积2015.06平方米；储藏室159个，面积2418.62平方米。剩余资产评估价值150，273，063.46 元。
       2.2、北沿街商铺：建设规模4101平方米（实际施工占地超土地红线），尚未办理商品房预售许可证，未出售，评估价值33，952，519.62 元。
       3、建材城：
       尚有未售商铺352户，面积75548.78平方米（含14、15、18号楼），评估价值239，096，506.28元。其中1、2、4、6、7、8、9、13、14、15、16、17、18号楼部分房产共计69238.92平方米抵押给山东文登农村商业银行股份有限公司担保借款4699万元.
       4、金山沿街：
剩余未售商铺1个，建筑面积333.22平方米；车库9个，建筑面积333.19平方米（包括交款不足50%的车库2个），评估价值2，673，172.37元。
       5、香蜜湖：
       占用范围内土地总面积60542㎡，其中商业面积7265㎡，住宅面积53277㎡。共开工9栋，三栋主体已封顶，三栋施工至正负零，三栋基础挖槽开工，未对外销。以上评估价值124，726，016.61元。
       6、汽配城：  
       尚有5、7、8号剩余部分商业5622.72平方米，办公794.63平方米未售，评估价值 21，221，087.73 元。其中，包含5号楼（2815.24平方米）作为债务人与威海市金达资产管理有限公司借款的担保物网签备案登记在威海市金达资产管理有限公司名下。借款合同项下实际出借借款本金为110万元。
       （二）车辆
       盛基公司现有车辆三辆：鲁K7H371奥迪牌灰色小型汽车，初次登记时间2013年8月28日；鲁KRN371长安牌白色小型汽车，初次登记时间2014年5月7日；鲁K7N606江淮牌白色小型汽车，初次登记时间2011年3月10日。评估价值共计235，006元。
       （三）对外投资
       沃达公司、文达公司各认缴友邦工程服务股份有限公司出资1750万元，持股比例各35%。
       （四）账面其他资产
       经审计，至法院裁定重整之日，盛基公司尚有货币资金863,901.76元，主要是银行保证金；应收账款4,525,904.20元；其他应收款133,670,439.88元，共计139,060,245.84元。
       （五）实物资产
       经现场盘点，盛基公司尚有部分铝塑板、消防器材等原材料及办公桌椅、电脑、打印机等实物资产，评估价值为256，124元。
       三、债务人的债务状况
       1、建设工程价款优先权：经管理人审查初步认定4家，共计43,771,741.73元；因部分建设工程价款优先权涉诉未结或建设工程造价未经审核等原因，预留7家，预留金额48,405,813.09 元，另外，根据审计账目，未申报工程款预留金额30,900,541.06元，工程优先权预留总计79,306,354.15 元。
       以上工程价款优先权金额合计123,078,095.88 元。
       2、有财产担保的债权：经管理人审查初步认定1家，认定有财产担保的优先债权金额64,134,018.28元。
       3、职工债权：初步审查认定的职工债权涉及20名职工，初步认定债务人职工债权总额为1,206，387.42元。
       4、税款债权：经管理人审查初步认定税款债权人1家，税款优先债权76,950,991.88 元。
       5、普通债权：经管理人审查初步认定普通债权金额合计112,774,816.36元，已申报需预留的普通债权33家、预留金额649,470,035.69；根据审计报告的应付账款及其他应付账款，未申报的普通债权预留133,578,154.62元，预留普通债权合计784,969,982.21 元。
       山东三力建筑设计有限公司协议抵顶醍香湾22号楼5个车库、14套住宅，上述房产作价4,817,665.00元相应抵顶该公司的设计费，上述房产抵顶管理人已决定不继续履行，该公司可补充申报债权，因此，对该公司预留普通债权4,817,665.00元。
       以上普通债权共计895,823,006.67 元。
       6､劣后债权：经管理人审查，初步认定涉及劣后债权的债权人5家，劣后债权共计5,158,595.35元。
       四、破产费用、共益债务及代收费用
       （一）破产费用
       1、截止2020年3月30日，已发生的办公用品、差旅费、留守人员工资、社保、日常开支等破产费用合计416259.51元；管理人执行职务发生的公告费、邮寄费、刻印费、交通费、办公费、会务费等破产费用81488.86元；共计497748.37元。
       2、经管理人测算，法院破产申请费300,000.00元、诉讼案件受理费500,000.00元、审计费490,000.00元、评估费160,000.00元、管理人报酬9,044,888.00元、管理人预留履行职务费用200,000.00元、预留留守人员工资、社保、日常开支等费用100，000.00元，共计10,794,888.00元。
       以上合计：11,292,636.37元。
       （二）共益债务
       1、法院已批准的共益债务
自2019年2月22日至2020年3月30日为债务人醍香湾小区业主代交的电费差价330，022.06元、采暖费差价200，000.00元，共计530,022.06元。上述费用文登区法院已批准为共益债务。暂预留重整计划批准前三个月的电费差价80,000.00元。
       2、尚需法院批准的共益债务        
       （1）由于债务人借用职工边海霞名义办理醍香湾68号楼301室商品房预售备案，边海霞已垫付24220.08元，利息553.60元，上述共计24773.68 元。
       （2）为解决醍香湾小区19#楼供电安全隐患，临时进行输电改造花费5，838元，以及为解决醍香湾小区部分楼宇存在的质量问题需支付维修费用1，376，842元，金额合计为1,382,680元。
       （3）为已售消费者的购房人后续建设所需资金计提共益债务，测算为50,701,524.88 元。
       以上合计52,719,000.62元。
       （三）代收维修基金3,100,306.80元
       五、债务人职工状况
       职工债权涉及职工20人，重整前大部分职工已离职，留用的三名职工未离职但已计提经济补偿金，不存在职工安置压力。
 
       六、债务人的清偿能力
       （一）债务人资产
       （1）房地产：
       审计、评估机构于2019年6月16日完成了审计与评估工作。债务人除流动资产外的固定资产评估价值为955,611,839.07 元，其中已售房屋合同金额280,232,715.78元，其中作为消费者优先权予以保护，需继续履行合同的金额为252，326，429.71元，其余债务人可处置的建筑物（含土地使用权）评估价值为702,815,397.36 元。（含已售房屋合同金额280,232,715.78元）。
       由于项目所在地的环境不理想，资产数额庞大，房地产景气度下降，开工时间较早，烂尾时间较长等原因，在对房屋进行变价的时候，需要考虑变现折扣率。以评估价的80%确定，计算可处置资产变现价值为：
702,815,397.36*80%=562,252,317.89元
       （2）车辆235,006元、办公用品22,580元、原材料230,326元等其他固定资产评估价值合计：491,130元；
       （3）货币资金：银行存款863,901.76元；
       （4）应收账款：虽然审计应收账款4,525,904.20元，但考虑实际有可能回收的情况，将应收账款定为450,000.00元；
       （5）其他应收款：虽然审计其他应收款133,670,439.88元，但考虑实际大多没有回收的可能，将应收款定为29,550,000.00元。
       （二）债务人的费用及债务汇总
债务人的费用及对外债务合计1,230,226,235.82元。分类如下：
       （1）破产费用：11,292,636.37元；
       （2）共益债务：52,719,000.62元；
       （3）代收维修基金：3,100,306.80元；
       （4）建筑工程价款优先权：123,078,095.88元；
       （5）抵押优先权：64,134,018.28元；
       （6）职工债权：1,206,387.42元；
       （7）税款优先债权：76,950,991.88 元；
       （8）普通债权：895,823,006.67元；
       （9）劣后债权：5,158,595.35元
       （三）债务人的清偿能力分析
       根据上述分析，债务人可用于偿债的资产价值为593，607,349.65元。
       （1）破产费用：11,292,636.37元；
       （2）共益债务：52,719,000.62元；
       根据《企业破产法》第43条规定，破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。因债务人财产足以支付破产费用和共益债务，因此破产费用和共益债务100%支付。
       （3）代收维修基金：3,100,306.80元；
       该维修基金是代收业主，为房屋维修使用。按规定需在办证前提交文登区物管办，否则业主不但不能办理产权证，今后的房屋维修也没有保障。因此代收维修基金3,100,306.80元100%支付。
       （4）建筑工程价款优先权：认定金额43,771,741.73元；预留金额79,306,354.15元；
       建设工程价款优先债权是指仅对其承建的工程在拍卖或变卖的价值范围内享有优先权，如果相应的建筑物已出售或被法院处置，债权人仅就剩余价值享有优先权，不足部分转为普通债权。
       （5）抵押担保优先权64,134,018.28元；
       山东农商银行股份有限公司文登支行的抵押优先债权为64,134,018.28元，抵押物变现价值远远大于64,134,018.28元，农商银行的债权可得到100%优先受偿。
       债务人可供清偿的财产在支付破产费用、共益债务、代收维修基金，清偿工程价款优先债权和抵押优先债权后的余额为339,283,291.70元（593,607,349.65元-11,292,636.37元-52,719,000.62元-3,100,306.80元-43,771,741.73元-79,306,354.15元-64,134,018.28元），用于清偿职工债权、税款债权和普通债权。
       （6）职工债权1,206,387.42元；
       （7）税款债权76,950,991.88元；
       根据《企业破产法》第113条的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，按照职工债权、税款债权、普通债权的顺序进行清偿。职工债权、税款债权可得到100%优先受偿。
       清偿破产费用、共益债务、代收维修基金、职工债权和税款债权后，债务人可用于清偿普通债权的资产数额为261,125,912.40元（339,283,291.70元-1,206,387.42元-76,950,991.88元）。
       （8）普通债权895,823,006.67元；
       管理人已认定普通债权112,774,816.36元+已申报预留649,470,035.69元+未申报预留133,578,154.62元=895,823,006.67元。
清偿破产费用、共益债务、职工债权和税款债权后，债务人可用于清偿普通债权的资产数额为261125912.40元，普通债权的清偿率为：261125912.40元/895,823,006.67元=29.15%。
       管理人声明：本重整计划草案中关于破产财产与非破产财产的划分以及是否属于继续履行合同的范围均不是最终结论，管理人有权根据实际情况调整。共益债务的范围、建筑工程价款优先权也存在调整的可能。
   
       一、重整主体
       浙江达盛资产管理有限公司，于2015年12月7日经绍兴市柯桥区市场监督管理局注册设立，注册资本人民币壹仟万元，法定代表人高慧根，经营范围为资产管理、投资管理、企业咨询管理等。投资人可提供完善的管理制度和资产运营技术，提高重整企业的竞争力；投资人的运营经验与重整企业具有密切产业关联，对重整企业能产生协同效应，提高经济效益，并可以挽回债权人对重整企业的信心。
       二、重整投资方对债务人债务的清偿率的测算
       （一）债务人的资产状况及估算
根据审计与评估情况，结合当前房地产市场行情，预计可售变现价值，后续建设成本、配套费用、财务成本、压红线情况、涉讼未结等因素，对债务人的剩余资产进行了重新估计。评估机构出具的评估结果，债务人除流动资产外的固定资产评估总价值为955,611,839.07 元，其中已售房屋合同金额280,232,715.78元。但根据重整方测算，债务人剩余的可处置的建筑物（含土地使用权）实际评估价值为318,946,266.00 元，债务人的资产估算后大幅减少。具体情况如下：

未售资产清理汇总表
序号	区块	资产名称	未售情况		单价	测算金额
			数量	面积（平方）
1	醍香湾住宅	住宅	363	37,539.68	1,800.00	67,571,424.00
		别墅	6	6,170.60	2,300.00	14,192,380.00
2		车库	76	2,015.06	50,000.00	3,800,000.00
3		草厦子	159	2,418.62	14,000.00	2,226,000.00
4		北沿街商铺		4,101.00	超红线欠费650万元	0.00
5	樱花时尚	住宅	34	4,355.90	韩国人签约有纠纷	0.00
6		车库	39	871.01		0.00
7		草厦子	26	296.14		0.00
8		北沿街商铺	11	4,318.86	1,700.00	7,342,062.00
9		南沿街商铺	4	29,551.27	2,100.00	62,057,667.00
10	金山沿街	商铺	1	333.22	2,500.00	833,050.00
11		车库	9	333.19	50,000.00	450,000.00
12	香蜜湖	已建3幢	结顶	6,000.00	1,000.00	6,000,000.00
13		土地	空地	90.80	680,000.00	61,744,000.00
14	汽配城	商铺	8	5,622.72	1,500.00	8,434,080.00
15		办公	8	794.63	1,500.00	1,191,945.00
16	建材城	商铺	352	75,548.78	1,100.00	83,103,658.00
总            计						318,946,266.00

 
       对于上述重新进行评估的金额318,946,266.00元，与评估报告金额955,611,839.07元，扣除需要继续履行合同的金额外，相差仍然较大，主要原因：一是评估范围问题；二评估方法问题；三是很多资产已被业主占用；四是隐性债务，五是管理人没有剔除超红线、超容积率实际和后续需要解决的补交款，六是考虑重整投资人的预计投入成本及财务成本等实际情况才能产生的利润，七是剩下的房源基本上是顶层等不好销售的房源、八是部分产权证、许可证等是否能办理或有的找不到进而影响业主实际办证的问题；九是部分流动资产、固定资产、对外投资等等，破产重组时很难再去收回，固定资产也已是早已过了折旧年限已无多大实用价值等的情况。
       2、债务人项目目前存在较多问题、验收情况、各分部分项配套欠缺或未施工完毕的及工程下步建设需要的相关费用，重整方作为共益债务处理，
       配套费总计费用约计5050万元，人防费合计约30,412,848.00元，烂尾工程款2500万元，共计共益债务需要105,812,848.00元。管理人认定的只有52，719，000.62元。差额53，093，847.38元需要继续列入共益债务。
       （二） 债务人的清偿能力分析
       根据上述分析列示，债务人可用于偿债的资产的评估价值为318,946,266.00元，现按清偿顺序如下：
       （1）破产费用：11,292,636.37元；
       （2）共益债务：105,812,848.00元；
       （3）代收维修基金：3,100,306.80元；
       （4）建筑工程价款优先权：认定金额43,771,741.73元；预留金额79,306,354.15元，共计123,078,095.88元；建设工程价款优先债权是指仅对其承建的工程在拍卖或变卖的价值范围内享有优先权，如果相应的建筑物已出售或被法院处置，仅就剩余价值享有优先权，不足部分转为普通债权。
       （5）抵押担保优先权64,134,018.28元；
       山东农商银行股份有限公司文登支行的抵押优先债权为64,134,018.28元，抵押物变现价值远远大于64,134,018.28元。
       对上述破产费用、共益债务、代收维修基金，工程价款优先债权和抵押优先债权的清偿率为100%，清偿后的余额为11,528,360.67元（318,946,266.00元-11,292,636.37元-105,812,848.00元-3,100,306.80元-43,771,741.73元-79,306,354.15-64,134,018.28元），用于清偿职工债权和税款债权。
       （6）职工债权1,206,387.42元和税款债权76,950,991.88元；
       根据《企业破产法》第113条的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，按照职工债权、税款债权、普通债权的顺序进行清偿。职工债权可得到100%优先受偿，剩余10,321,973.25元用于清偿税款债权，但由于债务人实际评估的剩余资产已不足偿还税收的100%债权，现只能按实际计算偿还比例13.41%进行偿还。
       （7）普通债权895,823,006.67元；
       认定的普通债权112,774,816.36元及已申报未认定的普通债权649,470,035.69元、未申报预留133,578,154.62元的偿还比例已为零。
       二、债权清偿方案
       对各类债权，按测算的清偿率进行清偿，即建筑工程价款优先权、有财产担保的优先债权、职工债权的清偿率为100%，税款债权的清偿率为13.41%，普通债权的清偿率为零、劣后  债权的清偿率为零。
       但如果先行处置的资产价格高于估算价值的，高出部分按债权性质的顺序补充分配
       对破产费用和应支付的共益债务，自重整计划被法院批准之日起计算，根据债务人资金情况随时清偿。职工债权以及债权数额在1万元以下的债权清偿期限为1年，自重整计划被法院批准之日起计算，期满前一次性付清。税款按实际开票销售当月缴清，对有抵押借款的债权人通过司法程序把资产与债务同时切割分离，1年内及时清偿债权人全部利益，但如果拍卖所得低于债权数额的，不足清偿部分转为普通债权。其余债权的清偿期限为三年，自重整计划被法院批准之日起计算，期满前一次性付清。对消费者购房人，将在竣工验收合格后3个月内交付房屋、综合验收合同后6个月内办理权属证书，交付房屋前购房人应付清房款，后续建设费用列入共益债务，购房业主无需承担。但通过拍卖途径购房的买受人，应承担后续建设费用、配套费用。
       出资人权益调整方案，根据现有债务人审计、评估结论及管理人调查的债务人财产、债务状况，债务人已经资不抵债，出资人不再享有所有者权益，将出资人权益调整为零。重整计划被法院裁定批准后，重整方持有债务人100%的股权。
 
       六、重整计划草案特别说明
       1、因债务人尚有未结诉讼、债权审查也未完成，故债务人的资产和债权债务均会较本重整计划草案测算的数据发生变化。若发生资产减少，风险由重整方负担；若发生资产增加（指尚未发现的资产），在增加额低于重整方较测算结果多支付的金额时，分配方案不作调整；在增加额高于重整方较测算结果多支付的金额时，高出部分将按债权性质依顺序向债权人补充分配。2、债务人其他财产若能够追回的，均按债权性质依顺序向债权人补充分配。3、各债权人领取债权分配款时应提供相应发票（包括重整前已领款尚未提交的发票），否则管理人或债务人有权拒绝支付。设计、监理、检测、施工等单位还应履行协助验收义务，否则可拒绝清偿债权，因此造成损失的，管理人将予以追偿。4、本重整计划草案中关于破产财产与非破产财产的划分以及是否属于继续履行合同的范围均不是最终结论，管理人有权根据实际情况调整。
 
 
 
                                                                                                                                                                                            山东盛基投资有限责任公司管理人
                                                                                                                                                                                                山东沃达贸易有限公司管理人
                                                                                                                                                                                                山东文达投资有限公司管理人
 
                                                                                                                                                                                                     二〇二〇年三月三十日