审计、评估工作报告 2014.4.9

乳山光谷新力房地产有限公司破产重整案

审计、评估工作报告

 

乳山市人民法院：

债 权 人 会 议：

 

乳山泰和会计师事务所有限公司在乳山市人民法院的指导和监督下，严格按照法律赋予的职权开展工作，恪尽管理人忠诚勤勉义务。自2013年12月10日就开展对哈尔滨阳光房地产的账目进行审计工作，现将审计工作情况及审计结果报告如下：

 

第一部分：财务审计情况

 

一、基本情况

乳山光谷新力房地产有限公司成立于2009年9月24日，注册资本为3000万元，股东为丁文华2510万元人民币，李宗飞490万元人民币，位于乳山市银滩旅游度假区，法定代表人丁文华，主要经营房地产开发、销售，建筑材料、装饰材料批发、零售。

 

二、乳山光谷新力房地产有限公司的资产状况

我们对乳山光谷新力房地产有限公司的账目上所记载的每个科目进行认真的核查，对乳山光谷新力房地产有限公司的账面资产情况进行了初步审查，乳山光谷新力房地产有限公司现有资产主要有：

1、货币资金447万元，为银行保证金。

2、房产

乳山光谷新力房地产有限公司开发的银龙湾项目，共建房产1169套，建筑面积77058.01平方米。

1A#、1B#、1C#、5#、6#共有房源727套，面积53457.84平方米。

（1）已销售416套，面积29092.78平方米，收款1.71亿元；

（2）抵账的92户，面积6501.87平方米，抵账金额3702万元；

（3）抵借款的107户，面积9965.27平方米，抵借款金额2438万元；

（4）假贷11户，面积1067.21平方米，贷款金额365万元；

（5）未售房产124户，面积8431.45平方米。

本次审计将未销售的房产作为破产财产，即列入破产财产的房产为124户，面积8431.45平方米。

2A#、2C#、2D#、7#、8#、13A#、13B#、13C#共有房源442套，面积23600.17平方米。

①已销售644户，销售面积29539.01平方米，已收款1.1亿元；

②抵借款24户，面积1630.34平方米。

本次审计将在建工程全部作为破产财产，即列入破产财产的工程量为25573.25平方米（包括桩基础）。

3、土地

乳山光谷新力房地产有限公司的土地位于乳山市银滩旅游度假区，土地性质为出让的住宅用地，土地使用权证号为乳银国用（2010）第0138号，土地面积13338平方米,乳银国用(2010)第0139号，土地面积6661平方米，乳银国用(2012)第0003号，土地面积12746平方米，乳银国用(2012)第0007号，土地面积48383平方米(包括转给金鼎房产公司28亩)，其中乳银国用(2012)第0003号土地使用权被威海开源典当有限公司抵押。

本次列入破产财产的土地面积为42941.45平方米的楼面地价。

4、其他应收款：3401万元，包括购房尾款479.5万元，农民工保证金178.9万元，金鼎房地产公司土地款1998.3万元，代山东光谷激光技术有限公司支付款项45万元，其他为公司职工借款。

5、办公设施：53.7万元（包括电脑、空调、冰箱、车辆等）可用于清偿的资产总额为16489.8万元。

 

三、乳山光谷新力房地产有限公司的负债状况

1、借款12529.9万元

2、应付工程款13763.58万元

3、应付工资81.2万元

4、应缴税费4530万元，其中营业税及附加1696.2万元，土地增值税1597.4万元，企业所得税1168.7万元，其他税费67.7万元。

5、其他应付款3409.8万元，包括国土局土地款2004.6万元，退房款58.3万元，鸿海房地产公司493.9万元（2014年1月借款付农民工工资）、日照丽城公司借款360万元，其他为收购房客户的维修基金、有线电视、契税及职工个人未报销的费用等。

负债总额3.43亿元，亏损3.97亿元（包括高息借款利息1.955亿元，佣金和违约金3316.4万元，律师费552.6万元，税款5147.6万元，办公设施199万元，代建厂房费用1954万元，假贷利息费用1750万元，办公费用及其他2554万元），净资产-3.67亿元。

 

四、其他事项

1、丁文华以万通建设工程公司名义与金长城公司签订的开发金鼎大厦项目，现正在进行法律诉讼。

2、丁文华以通州二建乳山分公司名义与润泽房地产公司签订的开发润泽小区1号楼项目，现正准备起诉。

3、丁文华以个人借款约1.7亿元左右，未在账面反映，资金的去向，经侦正在侦查。

4、账面共收房款2.83亿元，工程款2.44亿元，借款4.44亿元，金鼎房产咨询公司支付土地款及开发利润1221万元，注册资本1100万元，合计9.97亿元，支出工程款4.864亿元，高息借款利息1.955亿元，税款617万元，土地款9970万元，律师费553万元，购车及办公用品1017万元，付配套费528万元，代海晶城付款6140万元，还贷1750万元，付交房违约金312万元，工资、广告等反映312万元，佣金10387万元，合计9.97亿元，收支基本一致，只是帐外的资金无法查清来源与去向。（账面收支不包括金鼎大厦商业管理公司、新力篮球俱乐部）。

5、所欠的政府规费，本次审计未做债务处理。

 

第二部分：资产评估情况

管理人委托山东汇德资产评估有限公司对乳山光谷新力房地产有限公司的实物资产进行评估工作。

 

一、评估对象

1A#、1B#、1C#、5#、6#未售房产124户，面积8431.45平方米；2A#、2C#、2D#、7#、8#、13A#、13B#、13C#在建工程量为25573.25平方米（包括桩基础）；土地面积为42941.45平方米的楼面地价，办公设施、车辆。

 

二、评估方法

1、对于1A#、1B#、1C#、5#、6#号楼的房产基本已经建成，可以交房，按2013年的平均售价，根据楼层的调整系数，得出修正后的平均单价，乘以可以销售的面积，然后扣除销售费用和税费得出评估值。

2、对于2A#、2C#、2D#、7#、8#、13A#、13B#、13C#号楼未完工程，按现状根据施工图及工程施工记录作出工程造价决算，确定单位建安造价，然后加上前期、后期建筑费（包括基础设施配套费、自来水建设费、规划、设计、质监、消防、监理、劳保、其他费用）及资金成本确定在建工程的总造价。

3、对于土地面积为42941.45平方米的楼面地价的评估，采用基准地价系数修正法进行评估，按2011年乳山市人民政府公布的基准地价及土地级别图，确定基准地价，然后再对评估对象进行使用年期修正、交易日期修正、容积率修正、影响地价的个别因素（包括与商业中心的接近程度、区域公共服务设施、区域质量环境、距公交站点的距离、宗地的形状和综合自然条件等）进行修正得出该宗地的评估值。

4、对于办公设施按现时的售价，结合使用年限确定成新率，得出评估值。

 

三、评估值

通过上述方法得出评估结论为12567.7万元，其中：

1、1A#、1B#、1C#、5#、6#号楼已完工未售房产面积8431.45平方米，评估值为3364.7万元；

2、2A#、2C#、2D#、7#、8#、13A#、13B#、13C#在建工程量为25573.25平方米，评估值为3555.8万元；

3、土地面积为42941.45平方米的楼面地价的评估值为5614.9万元；

4、办公设施及车辆的评估值为32.25万元。

 

 

 

 

             乳山光谷新力房地产有限公司破产管理人

               

二○一四年四月九日